권리분석 알아보기

권리분석이란 경매 낙찰을 받고, 낙찰 대금 이외의 추가로 인수해야할 부분이 있는지 여부를 확인하는 절차이다. 말소기준권리가 될 자격이 있는 권리들은 등기부등본 상 최초 설정된 근저당권, 담보가등기, 가압류, 강제경매개시결정등기, 전세권이다. 이 중 등기부[갑,을]에 기재된 순서가 가장 빠른 권리[근저당권]가 말소기준권리가 되는 것이다.

 

 

가장 먼저 [근]저당권은 항상 말소기준권리이다.

경매개시결정기입등기도 항상 말소기준권리이다. 단, 다른 말소기준권리가 없는 경우에 한한다.

[가]압류는 말소되는 경우만 말소기준권리로 인정된다.

가등기는 담보가등기일 경우만 말소기준권리로 인정된다.

 

<예고등기, 유치권, 법정지상권>은 항상 인수, <가등기, 가처분, 임차권, 전세권>은 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 경우에만 인수된다.

[가]압류는 전 소유자를 상대로 설정된 [가]압류만 인수된다.

 

낙찰자가 항상 인수하는 권리로는 법정지상권, 유치권, 예고등기(豫告登記)가 있는데, 이중 유치권과 법정지상권은 둥기부상에 나타나지 않으니 주의를 요한다. 유치권에 관한 권리분석을 함에 있어 유치권이 성립하는지 여부와 유치권자가 주장하는 채권의 정확한 내용을 확인하기 위해 반드시 정확한 현장조사가 필요하다.

 

권리분석에서 세입자와 관련하여 대항력, 우선변제권을 취득한 선순위 세입자의 경우이다.

[- 대항력= 요건... 주택의 입주, 주민등록 전입으로 보증금 전액에 대해 권리를 갖음

- 우선변제권 = 요건... 주택 입주, 주민등록 전입, 계약서상 확정일자로 보증금을 순위에 의해 우선 변제

- 최우선 변제 = 요건... 경매개시기입등기 전에 주택입주, 주민등록 전입으로 보증금 중 일정액을 최우선 변제]

 

이제 위의 내용을 토대로 하여 몇 가지 사례를 보며 이해를 돕도록 하겠습니다.

어떤 부동산의 등기부 등본을 정리하였다.

사례 1

근저당 2000.1.1.

가등기 2001.1.1.

전세권 2002.1.1.

이렇게 있을 때 말소기준권리는 ?.... 근저당입니다. 밑에 2개는 모두 말소~

 

사례 2

임차권(전입) 2001.1.1.

가처분 2002.1.1.

보전가등기 2003.1.1

저당권 2004.1.1.

말소기준권리는? .... 저당권이 말소기준권리입니다. 이런 물건 낙찰 받으면 저당권 위의 세가지 모두 낙찰자가 떠 안아야 합니다.

 

요점 정리하면 말소기준권리가 될 수 있는 권리들은 등기부등본상 최초 설정된 (근)저당권, 담보가등기, (가)압류, 강제경매기입등기, 전세권 외에 다른 권리들은 아무리 먼저 설정되었다 하더라도 말소기준권리가 될 수 없으며 이중 여러 가지 권리가 하나의 부동산에 설정된 경우 가장 먼저 설정된 권리만이 말소기준권리가 됩니다.

유료사이트 권리분석 요즘 너무 잘되어 있습니다. 그래도 스스로 직접 하나하나 권리분석하는 것이 물건을 다시 보게 되고, 좋은 것 같습니다.