법정지상권

법정지상권

 

- 법정지상권(사전) = 한 사람의 토지와 그 위의 건물이 어떤 사정으로 각각 그 소유자가 달라졌을 경우에 법률이 그 건물의 소유주에게 인정하는 지상권

법정지상권(민법366조) = 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.(건물소유자가 법정지상권 취득). 그러나 지료는 당사자 청구에 의해 법원이 이를 정한다.

 

한국은 토지와 건물의 소유자가 같지 않아도 상관없다. 즉, 토지는 갑의 소유이고, 건물은 을의 소유라도 상관없다는 말이다.

 

우선 법정지상권의 여지가 있는 토지가 경매로 나오게 된다면 먼저 건물을 먼저 본다. 법정지상권이 성립하지 않고, 건물에 따라서 1차에 낙찰 되는 경우도 있다. 건물의 상태에 따라 감정가격을 훨씬 넘어선 금액으로 낙찰되는 경우도 있다.

 

경매 법정지상권 낙찰 후 경매 낙찰을 받은 다음 지료청구를 이유로 가압류신청하고, 지료청구소송을 제기한다.

지료청구 결정은 시세의 3~6%에서 결정되는데, 2년 이상 지료를 연체한 경우 지상권설정자가 법정지상권 소멸을 청구할 수 있다. 법정지상권 소명청구의 내용증명을 발송하면서 소멸시효가 완성되면, 건물철거소송을 하게 되는데 이때 반드시 다른 사람에게 소유권을 이전시키면 안 되니 처분금지가처분신청을 해야 한다. 건물철거 및 지료청구의 소를 제기하면 조정기일이 잡히고 매각하라는 요청을 제시하게 되는데 조정안을 수용하면 매매계약은 성사된다. 만약 조정결렬되면 건물철거하고 지료지금판결을 얻어 1심 선고 후 지료청구원인으로 경매 신청한다.

 

 

대법원 1962.4.18. 선고 4294민상1103판결

관습법상 법정지상권이 성립하기 위해서는, ⓵ 토지와 건물이(처분당시) 동일인의 소유에 속하여야 하는데, ⓶ 그 건물 또는 토지가 (적법한) 법률행위 또는 그 외의 원인에 의해 소유자가 달라지고 ⓷ 당사자 간에 그 건물을 철거한다는 특약이 없을 때에는, 당연히 건물소유자는 토지소유자에 대하여 관습에 의한 법정지상권을 취득해야 합니다.

 

대법원 1997. 12. 26. 선고 96다34665판결

법정지상권이 있는 건물의 양수인이라도 그 대지를 점유.사용함으로 인해 얻은 이득을 대지 소유자에게 부당이득으로 반환해야 하는지 여부(적극)

“법정지상권자라 할지라도 대지 소유자에게 지료를 지급할 의무는 있는 것이고, 법정지상권이 있는 건물의 양수인으로서 장차 법정지상권을 취득할 지위에 있어 대지 소유자의 건물 철거나 대지 인도 청구를 거부할 수 있다 하더라도 그 대지를 점유·사용함으로 인해 얻은 이득은 부당이득으로서 대지 소유자에게 반환할 의무가 있다.”

 

대법원 1988. 10. 25. 선고 87다카1564판결

대지저당권을 설정할 당시 건물소유자가 대지저당권자에게 대지가 경매되더라도 법정지상권을 행사하지 아니하기로 약정하였다고 하더라도 그와 같은 약정은 당사자 간에 채권적 효력이 있을 뿐이고, 약정의 당사자가 아닌 제3자에 대해 법정지상권을 주장할 수 있습니다.