가등기

가등기 = 종국등기를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우 또는 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때와 그 청구권이 시한부, 조건부이거나 장래에 있어 확정할 것인 때 그 본등기를 위해 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기(예비등기의일종)  효력으로는 그 자체로는 완전한 등기로서의 효력이 없으나 후에 요건을 갖추어 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로,  결국 가등기를 한 때를 기준으로 하여 그 본등기의 순위가 확정된다는 본등기순위보전의 효력과 본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소된 경우 가등기 명의인은 그 회복을 청구 할 수 있는 가등기자체의 효력이 있다.

 

가등기는 담보가등기와 보전가등기가 있다.

담보가등기는 채권자가 채무자에게 돈을 빌려 줄 경우, 채권자는 금전채권을 담보하기 위해 채무자 명의의 부동산에 근저당권을 설정할 수도 있으나, 담보가등기를 설정할 수도 있다.

담보가등기는 말소기준권리중 하나에 해당하며, 가등기법 제13조에 의하면 담보가등기는 저당권으로 보며, 동법 제15조 규정에 의해 담보가등기는 경매에 의한 낙찰자의 매각대금 완납으로 소멸하게 된다. 담보가등기는 저당권으로 보기에 직접 임의경매 신청을 할 수도 있고, 다른 채권자가 경매신청할 경우 순위에 의한 배당참여도 가능합니다. 선순위 가등기가 임의경매신청을 하였다면 이는 담보가등기로 볼 수 있습니다.

 

대법원 1992.4.14.선고 91다41996 판결 [건물명도]

 

* 말소기준권리 이후의 가등기는 담보가등기, 보전가등기를 불문하고 경매시 매각으로 소멸하게 된다.

 

보전가등기는 금전채권을 담보하기 위한 담보가등기와 성격을 달리 한다. 예로서 부동사능ㄹ 매매계약하였고, 매수자가 매매대금을 매도자에게 지급하였으나, 매수자 명의로 수유권이전등기를 하지 않은 채 방치 한다면, 매도자가 그 부동산을 다른 사람에게 매각할수도 있기 때문에 이를 방지하기 위해 매수자 명의로 "소유권이전청구권 보전가등기"를 하는 것이다.